规 则 要 述
01 . 出卖人瑕疵行为，不成为买受人拒绝付款免责理由
买受人以出卖人违反先合同义务瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，应认定为不当行使履行抗辩权。
02 . 购房合同解除，卖方未退款，买受人占有房屋合法
购房合同解除后，在出卖方未返还购房款情况下，买受人不返还房屋的抗辩权可向购买该房屋的新的产权人行使。
03 . 父卖子房，依优势证据和生活经验，认定有权代理
房屋买卖是无权代理还是有权代理，应根据证据优势原则和日常生活经验法则，正确认定当事人知情和认可情况。
04 . 一旦签订本约合同，不能再诉请确认预约合同效力
签订本约合同后，预约合同不能与本约合同同时并存，当事人再诉请确认预约合同效力已无意义，不应予以支持。
05 . 拍卖被查封房产，法院嗣后同意的，交易行为有效
被执行人委托拍卖被查封财产并归入执行款后，执行法院解除查封或同意处分的，相应交易行为应具有法律效力。
06 . 未经审批，拍卖划拨地上房屋，合同成立尚未生效
未经有批准权政府审批，拍卖划拨土地上房屋的合同行为，应确认依法成立但未生效，不涉及认定合同无效问题。
规 则 详 解
01 . 出卖人瑕疵行为，不成为买受人拒绝付款免责理由
买受人以出卖人违反先合同义务瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，应认定为不当行使履行抗辩权。
标签：房屋买卖｜合同解除｜面积误差｜瑕疵行为｜权利义务对等｜履行抗辩
案情简介：2014年，供销公司购买林某别墅，约定房款3200万元。2016年，供销公司支付700万元后，以林某别墅绿植隔离带向外扩展部分并不包括在房产证面积中，诉请林某损害赔偿300万元。林某反诉解除合同，亦主张损害赔偿700万余元。
法院认为：①林某作为涉案别墅所有权人，签订房屋买卖合同当时又是涉案别墅相邻别墅所有权人，其应当知悉涉案别墅绿植屏障向外扩展事实。在供销公司签订房屋买卖合同前实地查看涉案别墅时，林某应自己告知或委托中介告知供销公司涉案别墅绿植隔离带外扩情况，因绿植隔离带外扩情况对涉案别墅成交价格将产生一定影响。林某并未告知供销公司涉案别墅绿植隔离带外扩情况，林某交付给供销公司的涉案别墅实际情况与产权证书登记情况并不完全一致，故可认定林某在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务。在此情形下林某不享有合同解除权。②涉案别墅绿植隔离带向外扩展部分，在整个涉案别墅面积中所占比例较小，对涉案别墅成交价款影响不大，林某在缔约过程中存在瑕疵行为，但不属于重大违约行为，供销公司不能以此为由拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办理过户和支付剩余房款2500万元义务。供销公司以林某瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要义务，不符合《合同法》诚实信用原则和公平原则，故供销公司拒不履行合同主要义务行为，属于不当行使履行抗辩权，应承担相应损害赔偿责任。综合本案情况，法院酌定供销公司赔偿林某损失250万元。③供销公司对涉案别墅占地范围产生了一定错误认识，而产生该错误认识的原因应归责于出卖人林某，作为别墅出卖人的林某亦应就其缔约过程中瑕疵行为承担相应责任。根据本案绿植隔离带外扩概况，法院酌定涉案别墅总价款由3200万元变更为3150万元。供销公司请求林某配合其办理涉案别墅过户手续的请求，法院予以支持。鉴于房屋买卖合同继续履行，供销公司已支付700万元首付款林某不予退还。根据权利义务对等原则和双方当事人合同约定，供销公司亦应于过户当天将剩余房款2450万元支付给林某。供销公司在房屋买卖合同履行过程中属于主要违约方，其亦未提供证据证明其有何种直接损失，故其要求林某赔偿损失300万元请求，不应支持。判决继续履行，房屋总价款由3200万元变更为3150万元，林某协助办理过户，供销公司支付剩余房款2450万元并赔偿林某损失250万元。
实务要点：买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。
案例索引：北京高院（2017）京民终289号“中国供销集团有限公司与林光荣等房屋买卖合同纠纷上诉案”，见《权利义务相一致原则在合同履行中的适用》（齐晓丹），载《人民司法·案例》（201723:71）。
02 . 购房合同解除，卖方未退款，买受人占有房屋合法
购房合同解除后，在出卖方未返还购房款情况下，买受人不返还房屋的抗辩权可向购买该房屋的新的产权人行使。
标签：房屋买卖｜合同解除｜合法占有｜生效判决｜腾退房屋
案情简介：2005年，生效判决判令王某与开发公司所签购房合同解除，双方返还。2007年，周某购买该房并办理产权证。2012年，周某诉请王某腾房。此前，周某代理人王某表示，愿意代开发公司履行给付购房款义务，并将判决款项交至执行法院。
法院认为：①无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。从既判力相对性角度而言，生效判决只约束当事人和特定诉讼承继人，对于单纯的裁判标的物受让人不产生实体权利义务拘束力。但从生效判决执行力角度分析，生效判决的有效执行是司法权威的保障，除非由于善意取得等实体法律规则作用导致生效裁判失去执行基础，否则受让裁判标的物的物权人不得以妨碍生效裁判执行方式主张权利。②生效判决解除了与开发公司之间的房屋买卖合同关系，其对涉案房屋既不享有所有权，亦无基于买卖合同关系的合同债权，王某负有腾退涉案房屋义务，但王某履行腾房义务需与开发公司对生效判决履行同时进行。现无证据表明开发公司已自动向王某履行生效判决，而王某既未收到判决的执行款，亦未收到关于腾退涉案房屋具体时间的通知，虽周某委托代理人王某向执行法院汇入退王某两套房款，但相关款项是否构成足额履行，有待于判决执行结果，且涉及开发公司利益，不宜在本案中予以确定，在此情况下，法院难以确定王某应履行腾房义务的到期日，继而难以认定王某已对涉案房屋构成无权占有。周某虽系涉案房屋登记产权人，但其要求王某腾退涉案房屋尚不具备条件，法院难以支持其相关诉讼请求。判决驳回周某诉请。
实务要点：购房合同解除后，在出卖方未履行返还购房款义务情况下，买受人不返还房屋的抗辩权可向购买该房屋的新的产权人行使。
案例索引：北京三中院（2015）三中民终字第12943号“周小池、周宏磊与王梅英商品房买卖合同纠纷案”，见《生效判决对裁判标的物受让人的拘束力》（李丹），载《人民司法·案例》（201735:52）。
03 . 父卖子房，依优势证据和生活经验，认定有权代理
房屋买卖是无权代理还是有权代理，应根据证据优势原则和日常生活经验法则，正确认定当事人知情和认可情况。
标签：房屋买卖｜无权代理｜父子关系｜有权代理｜优势证据｜日常生活经验
案情简介：2014年，韩某以自己名下房产4年前被父亲擅自售予崔某为由，诉请判令崔某返还。
法院认为：①根据法院查明事实，韩某、韩某父、孙某三人于2010年在当地派出所辖区共同居住，办理过暂住证明，并曾在当地合意买卖房屋。韩某父银行账户期间多次支取大额款项。韩某期间在账户存入大额款项。韩某外出工作前，与父母一直在涉案房屋共同居住生活。韩某外出工作后，与父母联系密切，交流正常。韩某在审理期间坚持称期间“一直在外地工作，父子关系不好，长时间不联系”主张与查明客观事实相矛盾，且并未作出合理解释。出卖房屋系日常生活中重大处分事项，根据日常生活经验，韩某父决定处分涉案房屋以及决定房屋出卖方式与价格等，与家庭成员必定经过一个协商过程，韩某作为家里未婚成年人、共同生活一方，对于父亲出卖自己名下房屋意图和行为应当知悉。②根据查明事实，韩某父在出售涉案房屋前曾贴过出售广告，韩某父家因韩某参加工作而宴请宾客，宴客时韩某在家，当时出售广告已张贴出来。结合韩某曾委托韩某父代办、代取房屋所有权证行为看，韩某在本案审理期间坚持的父亲“背着自己将涉案房屋出售，本人并不知情”的主张显然不符常理，且无相关证据证明。韩某对在自己账户卖房收款同日出现的同等数额重大收支情况，韩某、韩某父庭审中仅辩解两笔款项没有关系，并未作出合理解释。③崔某购买涉案房屋时主观是善意的，支付了合理对价，至韩某提起诉讼时已实际占有、使用涉案房屋达4年之久。根据证据优势原则和日常经验，可认定韩某当时对韩某父与崔某买卖涉案房屋情况是知情和认可的，并以自己行为对房屋买卖作出了真实意思表示，符合有权代理的法律要件，韩某父对涉案房屋是有权代理韩某进行处分的，韩某应对代理人韩某父行为承担民事责任。判决驳回韩某诉请。
实务要点：房屋买卖是否无权代理还是有权代理，应根据证据优势原则和日常生活经验法则，正确认定当事人之间买卖涉案房屋行为的知情和认可情况，确认当事人的真实意思表示。
案例索引：吉林高院（2015）吉民提字第120号“崔某与韩涛等房屋买卖合同纠纷再审案”，见《房屋买卖合同中有权代理行为的认定》（王钰、于淞合），载《人民司法·案例》（201714:65）。
04 . 一旦签订本约合同，不能再诉请确认预约合同效力
签订本约合同后，预约合同不能与本约合同同时并存，当事人再诉请确认预约合同效力已无意义，不应予以支持。
标签：房屋买卖｜预约合同｜配套设施｜本约合同｜合同效力
案情简介：2014年，程某与开发公司签订商品房预定合同，其中第5条约定了配套设施、装修标准等内容。后双方签订商品房买卖合同。2015年，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店及会所，遂诉请要求确认预定合同第5条约定有效。
法院认为：①最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，商品房预定协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形，该认定有效。②虽然预约合同和本约合同是分别独立的合同，但基于两者特殊关系，本约合同签订后，预约合同所约定权利义务已实现，目的已达成，所指向权利义务已终结或转化成本约合同中的条款，效力基础已消灭，从而自动失效，合同权利义务终止。本案中，当事人在签订商品房预定协议书后，按约定签订了商品房买卖合同，对权利义务作出了明确约定，此时再对已完成使命的预约合同作出效力评价，赋予预约合同法律效力，给予肯定和保护，无疑造成当事人法律逻辑混乱，亦不符合《合同法》鼓励交易、促进市场效率精神。判决驳回程某诉请。
实务要点：签订本约合同后，预约合同不能与本约合同同时并存，当事人再诉请确认预约合同效力已无意义，不应予以支持。
案例索引：浙江温州中院（2016）浙03民终1207号“程克与中瓯地产集团温州房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案”，见《签订商品房买卖合同后预定协议书即终止》（徐蓬勇、陈海鸥、施国强），载《人民司法·案例》（201726:4）。
05 . 拍卖被查封房产，法院嗣后同意的，交易行为有效
被执行人委托拍卖被查封财产并归入执行款后，执行法院解除查封或同意处分的，相应交易行为应具有法律效力。
标签：房屋买卖｜查封房｜合同效力｜执行｜无权处分
案情简介：2010年，因债务纠纷，化学厂房屋被法院查封。2011年，化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。化学厂向法院提交了拍卖已成交、拍卖款已到账，要求解除查封申请，法院随即解除查封。2013年，因化学厂以拍卖查封房地产、合同无效为由拒办过户手续致诉。
法院认为：①民事诉讼中的查封，系法院为限制债务人处分其财产而设立的一种强制措施。采取查封措施，目的在于控制债务人财产现状，保障经过审判程序确定的债权或其他债权尽可能得到清偿。《拍卖法》第6条规定，拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或者财产权利。最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中强调，擅自将已被查封房产转卖给他人行为是违法的，所订立房屋买卖合同系无效合同。但依最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第48条规定，被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。无论是自行变卖还是拍卖，均属于处分财物的具体法律行为，虽然查封产生对处分的限制力，而标的物所有权未改变，限制所有者处分只是约束其随意或有意逃避本应偿还债务，如采取拍卖或变卖处分直接目的即为履行债务，那么法院以解除查封或同意处分方式，会使查封限制处分效力归于消灭，而相应交易行为具有法律效力。②本案中，化学厂系案涉房屋以及附着土地权利人，虽在拍卖时房屋及土地仍由法院查封，但化学厂并非完全丧失其对房屋及土地的处分权，只要经查封法院准许，其处分行为即具有法律效力。化学厂在拍卖结束后即向法院提交了拍卖已成交、拍卖款已到账，要求解除对案涉房屋及土地查封的申请，法院其后解除查封的后续事实，足以证明法院在事后认可并同意化学厂对案涉房屋及土地实施的拍卖行为，该处分行为应属合法有效。
实务要点：被执行人为履行债务目的委托拍卖被查封财产，嗣后执行法院以解除查封或同意处分方式使查封限制处分效力归于消灭的，相应交易行为应具有法律效力。
案例索引：辽宁高院（2015）辽审四民申字第1634号“大连油脂化学厂与王军等物权确认纠纷再审申请案”，见《王军诉大连油脂化学厂、大连非凡拍卖有限公司物权确认纠纷案——合同报批义务的性质与效力》（李钢、陈晨），载《人民法院案例选》（201710/116:62）；另见《合同报批义务的性质与履行》（李钢、刘冬艳、陈晨），载《人民司法·案例》（201723:66）。
06 . 未经审批，拍卖划拨地上房屋，合同成立尚未生效
未经有批准权政府审批，拍卖划拨土地上房屋的合同行为，应确认依法成立但未生效，不涉及认定合同无效问题。
标签：房屋买卖｜划拨土地｜未生效合同
案情简介：2011年，化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。2013年，因化学厂以拍卖房屋系划拨土地、合同无效为由拒办过户手续致诉。
法院认为：①《房地产管理法》第40条第1款和《拍卖法》第8条规定，拍卖划拨土地上的房屋，应当报经有批准权的人民政府审批。本案中，化学厂委托拍卖公司拍卖案涉房屋所附着土地，属国有划拨土地，且未经有批准权政府审批，确系违反前述法律规定行为。依《房地产管理法》第67条，违反前述规定，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。从国家对转让划拨土地房地产处罚方式来看，政府对划拨土地的行政管理，是通过对债权合同的管制实现的，而不是通过对物权变动限制来落实对划拨土地使用权的监管，且并无将违法后果明确为交易或转让无效的规定，故上述规定非属《合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定的效力性强制性规定。②《房地产管理法》第40条第1款和《拍卖法》第8条规定中的“人民政府审批”，是指对债权合同履行行为的审批，即对转让划拨土地上房地产合同应办理批准手续。对未办理批准手续的，应适用《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第9条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”规定。③本案化学厂通过委托拍卖方式转让案涉房屋及其附着国有划拨土地使用权合同行为，因未经有批准权政府审批，应确认依法成立但尚未生效，不涉及认定合同无效问题，故化学厂关于拍卖行为及拍卖成交确认书应属无效的主张，依据不足，法院不予支持。
实务要点：未经有批准权的人民政府审批，拍卖划拨土地上的房屋的合同行为，应确认依法成立但尚未生效，不涉及认定合同无效问题。
案例索引：辽宁高院（2015）辽审四民申字第1634号“大连油脂化学厂与王军等物权确认纠纷再审申请案”，见《合同报批义务的性质与履行》（李钢、刘冬艳、陈晨），载《人民司法·案例》（201723:66）。
来源：审判研究 作者：陈枝辉
