案情回放

李某、何某、王某、向某、谢某、陈某、张某、马某等 8 人（以下简称买受人）于 2011 年、2012 年及 2013 年与荆州市某某置业有限公司（以下简称置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买置业公司开发的商品房屋。

合同规定，在约定的时间前将符合国家和地方政府有关规定的商品房屋交付给买受人。同时约定如置业公司逾期交房的，逾期超过 30 日的，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，继续履行合同的，置业公司应按已付房价款为基数，按日万分之二的标准向买受人支付逾期交房违约金。如双方对合同履行产生争议的，由荆州仲裁委员会进行仲裁。

合同签订后，买受人通过按揭和全款的方式付清房款，且置业公司也在约定的时间将房屋交付给买受人。2016年，因案涉房屋迟迟无法办证，买受人咨询代理律师如何维权。代理律师在接受案件后，与置业公司沟通协商解决，因协商不成，故依照法律规定及合同的约定，向荆州仲裁委员会申请仲裁。

仲裁结果

2017 年 7 月，荆州仲裁委员会作出调解书，由置业公司向买受人支付 60 余万元的逾期交房违约赔款，并同时协助买受人办理不动产登记证书。2017 年底，买受人已领取全部赔偿款，并办理了不动产登记证书，本案至此全部结案。

法律问答

现在的商品房大多都是期房，那么消费者在等待开发商交付房屋的过程中就有必要了解房屋交付的条件以及标准。

国家相关法律法规对商品房的交付条件是如何规定的？

律师：《建设工程质量管理条例》（国务院发布，2000 年 1 月 30 日实施）第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院发布， 1998 年 7 月 20 日实施）第十七条规定：「房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付」、「房地产项目峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起 30 日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。」

中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中的强制性条文第 6.0.7 条规定： 「单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。」建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知》中明确规定编号为 6.0.7 的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定：「建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。」

上述法律法规对于商品的质量均作出了明确的规定，从这些规定可以看出，交付的商品房必须符合消防、人防、质量监督及规划的验收，并取得备案证明，方可进入市场交付使用。

本案中商品房买卖合同并未明确约定涉案商品房必须取得竣工验收备案证明，为何仍然要适用法律的相关规定？

律师：合同虽然没有明确约定交付的商品房必须取得竣工验收备案证明文件，但合同约定交付的商品房必须符合国家和地方政府的有关规定，并经验收合格。同时，国家对商品房的交付进行了强制性规定，即使合同没有明确约定，也要适用法律的规定。

本案中已经约定商品房必须符合国家和地方政府的规定，虽然比较笼统，但前提是必须合法，因此，仍然需要适用相关法律规定。

通过这个案件，作为消费者，今后购房时需要注意些什么？

律师：通过这个案件，我们知道，商品房的交付必须符合交付条件和交付时间两个要素，缺一不可，否则构成逾期交房。也就是说，即使开发商在合同约定时间内交付了房屋，但交付的房屋不符合交付条件的，仍然视为没有交付，应承担逾期交付的违约责任。无论作为买方还是卖方，在交易过程中都要注意此问题，并有力维权或避免法律责任。

律师提醒：竣工验收备案证明文件需重视

商品房不属于普通商品，对于商品房的建筑、销售、交付等国家有相关的法律规定，尤其对于商品房的质量及安全，更加有具体的标准、法律规定。而且，商品房买卖合同也是住建部和国家工商行政管理总局联合制定的格式合同，合同对商品房的交付条件作出了具体的约定。

其中旧版本合同的交付条件约定是该商品房必须符合国家和地方政府的有关规定，经验收合格，这个约定就比较的笼统和模糊，在司法实践中存在理解上的争议。而新版本的合同约定的交付条件是商品房必须取得建筑主观部门颁发的竣工验收备案证明文件，这个约定就比较具体了。所谓的竣工验收备案证明文件是指取得消防、人防、质量监督、规划的验收后由建筑主观部门出具备案证明文件。

因此，作为开发商在向买受人交付房屋时，必须取得竣工验收备案证明文件，否则即使在约定的时间交付了房屋，仍然构成逾期交房。作为买受人，如开发商在交付房屋时没有取得上述证明文件，有权拒绝收房。

来源：荆州晚报